别墅物业管理的特点和要求是什么

  别墅小区建造开发商按现代高档次、高品位居住区的理念策划，对小区地域环境选址、小区总体布局、绿化水景景观、保安消防、环境保洁、居住功能、会所配套、现代通讯、水处理系统等逐一周密规划，因此无论在居住生活品质、自然生态环境、社区文明和安全状况等方面都超越其它类别的居住小区，尤其是它的低容积率、高绿化覆盖率、庭院幽静、草木葱郁、繁花似锦、阳光充足、空气清新等物业综合品质在当前是一流的。别墅小区内通常都规划配套会所，包括游泳池、网球场、健身房、咖啡厅、儿童乐园、美容美发、购物超市等设施；另外，小区安全硬件设施齐全，诸如小区监控中心、周界报警系统、小区道路监控网络系统和层内报警装置等自成一体，始终处于安全、可靠、正常的运作时的状态；与此同时，软件方面加强巡视力度，从而为别墅小区的治安及业主安全提供较为可靠保障，真正让业主生活在一个安全、舒适、便捷的社区中，使业主不出小区就能享受星级宾馆式的优质服务。别墅居住小区讲究高档次、高品位，其入住的业主身份也同样如此，入住的业主一般在社会地位、经济实力、文化修养等方面皆有不同程度的层次和背景，其中相当一部分为外籍企业家和高级职员，他们居住房屋的养护、室内设备、设施维修、小区环境的品质管理、生活服务及配套设施的需求等方面有相当层次的要求，因此对社区物业管理的服务层次也必须相应提高。别墅物业管理首先要保证业主的人身、财产安全，生活方便、舒适，物业保值增值。能够购买别墅的一般都是社会经济地位比较高的人，因为有钱，经济地位比较高，财产比较多，就更容易引起坏人的注意或意外事故的侵扰。因此，物业管理应特别突出保安管理工作，要实行封闭式管理，通过技防和人防结合，实施小区周边安全控制， 24 小时小区内全面巡逻，全面监控，对门岗实行三流管理：即进出人员、车辆、物品管理实行登记制度、物品检查制度；对来访客人，要电话征得业主同意，方可进入。要采取一切有效措施，确保业主人身、财产安全。高水平的保安服务，绝不仅仅是看门站岗巡逻，而是在做好日常保安服务的同时，通过管理者有目的、有明确的目的性的调查研究，收集社会治安信息、动态，发现那些可能给小区和业主安全带来危害的潜在隐患，并及时、准确，实事求是地向业主事先提出必要的警示，采取切实可行的防范措施，把有几率发生的安全事故和隐患消灭在萌芽状态。一般居住在别墅里的业主，除了要求有个安全的居住条件，还要求有一个清静、优美的生活环境，且别墅区内绿化覆盖率较高，绿化及景观配置档次也较高。因此，物业管理应格外的注意搞好环境绿化，实行“三分种，七分养”的养护原则。首先应对小区的花木进行分类，将植物的特征、习性编写挂牌，登记造册，编好工作规划，根据季节、数植位置、环境等因素早打算早安排。根据不同园林树木的生产要和某些特定的要求，及时对树木采取灌溉、施肥、修剪、防治病虫害、防寒、除草中耕等园艺技术措施；另一方面进行看管、巡查、维护保洁等工作，为业主创造出一个花园式的居住环境，使一栋栋别墅掩映于绿茵丛中，鸟语花香；另外一个方面是水景水质的处理和保养，由于大多数别墅区外河道水质污染，区内河溪水多靠地下水井和天然雨水，水的流动有局限性、范围小、绿藻生长较快，因此应定期投放杀藻剂，专人负责河、溪水面漂物的清捞，每天启动巡环泵 6 小时之后，使水不断流动，保持充足的氧分，确保别墅区水景不受污染，让业主能真正享受到居住在花木水的自然环境中。客户服务：进行入伙登记、客户接待、客户联系、业主档案资料管理、延伸服务需求登记、装修管理服务、业主投诉处理及回访等。工程维修服务：业主报修服务应实行 365 天 24 小时报修制度，还包括房屋设备设施的养护和修缮、各种设备的安全正常运行和维修保养、供水及供气管线的检查保养等。保安服务：组织保安人员 24 小时不间断值勤巡视和门岗“三流”管理，即车流、人流、物流；防盗防火、保证业主人身、财产安全。保洁、绿化养护服务：每天定时对公共区域保洁卫生，做到无垃圾、无堆积物、无积水，小区整洁、道路干净、交通通畅，搞好区域的绿化养护工作和摆花工作，绿化环境优美、环境优雅，使业主享受一个清新、优美而舒适的生活环境。应急处理服务：制定并实施治安、火警、停水、停电水侵及其它突发事件应急预案，定期组织人员进行培训和演练，明确责任人，确保别墅小区发生紧急状态时能应对自如，使业主的利益得到**大的维护。延伸服务：在社区提供多种延伸服务，满足业主便民服务、代办服务、特约服务和社会文化活动服务的需求。别墅小区管理的构架设置要充足表现公司的服务理念，让业主、开发商和政府主管部门从别墅的组织架构上就能清楚地看到项目上每一个部门、每一个岗位设置。每一个部门、每一个岗位的命名都是为了业主的利益，都是为了更高效、更直接地为业主提供**需要的服务。项目上组织架构设置应避免设行政人事部、财务部、档案室、市场部等传统的、类似上级公司职能部门的机构，避免形成部门繁多、人浮于事、效率低下的机构，让业主承担其不愿承担的支出。别墅小区管理的架构设置不但要满足业主居住的公共性服务需求，更要最大限度地考虑业主的延伸服务需求，架构设置要有利于物业管理企业组织对业主提供公共性的专业服务和延伸服务，要让业主在其需要的时候，能找到人和叫到人。延伸服务的人员，能让业主需要便民服务、代办服务、特约服务和社区文化服务时有人接待、有人服务，提供 12 小时客户接待、随叫随到的服务。保安、工程维修服务提供 365 天 24 小时服务。别墅小区作为一个物业项目，对该项目物业管理的架构设置为项目物业服务中心，任命一个物业服务中心经理全面负责，并配备一名物业经理助理协助管理。物业服务中心下设各部门其具体操作岗位有客户服务、保安、维保、保洁、绿化以及其他服务人员，他们分别在各自部门主管领导下，按别墅小区管理运作规程和操作规程完成各自岗位的作业任务。制定从经理、各部门主管及操作人员岗位工作职责，明确工作职责，责任到人，便于内部定期考核。无论是购买或者租用别墅的业主，都有义务缴纳以合同约定的物业管理费，这是为了物业管理更好地为业主服务、正常运作别墅小区内的所有设备设施；物业管理企业应充分的发挥专业服务的优势，开展多层次延伸服务，如：私家花园、绿化养护、花草树木补栽等，以及业户提出的特约服务，延伸服务项目大部分是非公共性的有偿服务，对业户和物业管理企业有利。

  这个还真不是很了解啊, 对于别墅历史的话看一下下面的内容吧! 中国别墅的第一批住客是外国人,他们多为外资驻华机构的高管或者使馆政要,在中国他们也找到了熟悉的别墅生活。90年代初期别墅并没有内销市场,对于国内人士来说别墅只是国外人居住的高端产品。包柏德说。 房子盖好了后,销售不是很好,但是出乎意料的是,租的情况非常好,在国内**高级别的老外,他们要住别墅,当时可供选择的别墅很少。刘东回忆说,所以我们租客是排着队的,但是在北京几乎找不到一个买家。我们也想卖期房,但是卖不了。结果租期房的人很多,房子还没盖好租约已经签了,而且当时的租金奇高租期特别长,500万的房子可以租的9千-1万美元月,当年的黑市价是1:9,租期**少是两年,还有签5年的。刘东说,按照他们的定价看,每年的回报率能够达到25%-30%,我印象特别深的是一套房子达到了35%,都是大公司的高管,租客之间租金有攀比,甚至要求加钱,既是居住的要求又体现公司的实力。很多海外投资者认为3年**是非常诱惑的。所以在我们的推广过程中,只要房子卖出去了,第二天就有买家上门,反过来在租客的后面排着买房子的人,他不管是那一套房子,只要租出去了就交钱,持币待购的状态。1994年虽然整体形势是调控,高档公寓写字楼卖得很不好,但别墅依旧是排队卖房。在当时龙苑的物业公司下有专门的租赁部,负责为客户出租房屋、收取房租以及租期满后的保洁。 90年代初,别墅的销售出现了售后包租的模式,即客户自己只要付了首期,就有开发商帮着出租,每个月的租金不但可以还月供,还颇有盈余,对投资房地产的投资者来说,似乎非常合适。这种模式随着当时的房地产投资热潮伴生,但是往往因为开发商**终无法兑现承诺,楼没盖完,就卷款逃了,导致了大量烂尾楼的出现,同时造成虚假市场需求。2001年6月1日,国务院颁布的《商品房销售管理办法》中规定,房地产开发企业不可以采取返还销售或变相返本销售的方式销售商品房,房地产开发企业不可以采取售后包租,或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。淘汰者与幸存者 在巨额利润的刺激下,别墅产品随着第一次房地产热潮在各地开花,甚至成为了一次地产泡沫的象征。即使在今天海南和北海的海边,那些10年前就烂尾的别墅依旧孤独的守望大海。艺术家汪建伟曾拍摄了一部DV,记录了这种尴尬,在四川的一些烂尾别墅中,农民成为了其中的主人,他们完全按照自己的理解去使用别墅,在厨房里睡觉,在客厅里养猪。在很多设计师看来,当年很多的别墅设计也很可笑。外面是别墅的样子,里面是三居室的格局。很多别墅与低层、多层公寓等混合布局,面积大都在200平方米左右,单体造型工整,100平方米的底层面积注定了空间变化的单调。依现在的眼光,这种类型的别墅在功能上与时下热销的顶层跃层公寓无太大区别。开发商要求不明确,唯一明确的是规模、面积和外观上的简单样式,居住理念没有想清楚。就是把别墅当作财富的象征,面积大、独立的和别人有区分。严涛说,如果当时卖出去了还好办,赶上1994年宏观调控,很多别墅烂尾,外立面已经做好了,看起来比写字楼的烂尾好看一点。前几年炸掉了一批这样的产品。也有一部分生存下来了,短时间实现销售,资金收回把配套也做完了,也可以居住了,但不能说品质好了,只是因为卖出去有了一定人气生存下来了。第一批别墅在生活配套、园林景观、空间设计甚至道路交互与通行上都存在很大的缺陷。 别墅不是属于国家福利分房的产物,而是市场的产物,不像政府统一分配,马上可以搬进一批人,统一建配套。市场是慢慢形成的,要少数开发商慢慢的培育和积累。严涛说。如果说在前十年,对于别墅的关注是由于其神秘的客群;而从市场的角度,近几年别墅慢慢的变成了一股不可忽视的力量。 以前别墅是比较冷门的产品,未来三年如果我们以目前市场包括代售的项目,份额占到10-15%,如果买得好能占到20%。刘东说,去年北京房地产销售额是1500亿,而今年别墅包括联排能达到100-150亿的销售,区域上看,北部西山、亚北、中央别墅区的销量已超越5%了。早期别墅规模都不大,每个项目200-300亩,开发周期5年左右,平均一年也就几十栋房子。而现在一期开发都要200-300亩,开盘就一两百栋,优山美第甚至达到了300栋。3年前刘东在中央别墅区作莱蒙湖别墅时,整个区域的面积是1000亩,而他现在做的一个东方普罗旺斯建筑用地就有1000亩,另有4000亩的旅游、苗圃用地。 1000户人家,**多也就是一个中等社区的规模,而今年投入北京市场的1000套别墅则将占到十分之一的市场占有率。城市的别墅区也开始从东北的中央别墅区扩展到城市的西部、北部。有皇家板块概念的的西山别墅板块,几年间的规划建设,人们已更多地将西贵的贵气理解为现在的昂贵。亚奥京北别墅区是由亚运板块向北延伸,与小汤山以北、奥运区域相接后的新兴区域。由于集中了自然山水环境温泉等优势与交通环境优势,这个被统称为亚奥京北别墅区慢慢的变成了房地产商竞争博弈的又一主战场。目前在售的包括威尼斯花园、碧水庄园、三水青清、顺驰·林溪、纳帕溪谷、温哥华森林、渡上等项目,而保利垄上别墅、麦卡伦地、长河玉墅、东方普罗旺斯使得这一区域别墅市场的竞争更加白热化。加上今年新开的6个项目,奥北共有将近20个别墅项目在建在售。 温榆河上游跨北五环、北六环,沿京承高速的区域,在很多人眼里,将会成为别墅市场下一个核心区。今年下半年北京80%的别墅放量都来自这里。目前,达华庄园、上游别墅、莫奈花园、万万树,易郡等一大批别墅构成了京承线的别墅群。比起传统意义上的别墅带,京承高速虽然开通时间不长,但它的通车改变了北部城郊的交通格局,从而使沿线的土地得以释放,并被看作是**适合进行别墅开发的用地。在这个别墅走廊集中了二三十个别墅,如果一个别墅是500亩的线万亩的体量。 北京的城郊已经显而易见的四大别墅区:西山别墅区、潮白河别墅区、亚奥京北别墅区和中央别墅区。不一样的区域之间的定位也形成了差异,西山面向政府官员、知识阶层,潮白河是富有阶层的第二局所,中央别墅区已形成了外籍人士的聚集区,是他们的第一局所,亚澳地区则更倾向于新锐、奋斗阶层的第二局所。倒是原先的中央别墅区,随着新国展和新民航大厦的进入,商业功能逐渐加强,区域形态也向会展、商务的国门经济区的方向转变。更多的别墅资料在易装修上面网站都有详细的介绍。别墅装修的合自己的意是**好的!

  二级1.注册资本人民币300万元以上；2.物业管理专业技术人员以及工程、管理、经济等有关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人拥有相对应专业中级以上职称；3.物业管理专业技术人员依照国家有关规定取得职业资格证书；4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：（1）多层住宅100万平方米；（2）高层住宅50万平方米；（3）独立式住宅（别墅）8万平方米；（4）办公楼、工业生产厂房及其它物业20万平方米。5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。你们企业是哪里的，苏州的物业公司注册和物业资质代办能联系“苏州天地人”，网上搜“苏州天地人”，电话 一叁伍捌驷驷叁七三捌久

  说实话，做物业的工资是不高，但是物业的发展前途还是很好的，现在这个社会物业管理逐渐重要，基本上每个新小区都会有物业管理，但是真正专业的物业管理在中国还是不多，发展的空间还很大。如果你真的想试试的话，我建议要选择一个比较专业的，**好是国家一级资质的物业公司，而且**好是从物业的早期介入开始，选择在建的新社区物业管理刚刚介入其中的，而这一些地方物业公司也应该正好是在招人，这样从头开始做物业会学到很多的东西。物业管理接触到的东西很多，涉及到方方面面的知识，所以就算工资不高也能够尝试一下，因为能学到很多东西的。

  别墅小区管理的特点别墅小区建造开发商按现代高档次、高品位居住区的理念策划，对小区地域环境选址、小区总体布局、绿化水景景观、保安消防、环境保洁、居住功能、会所配套、现代通讯、水处理系统等逐一周密规划，因此无论在居住生活品质、自然生态环境、社区文明和安全状况等方面都超越其它类别的居住小区，尤其是它的低容积率、高绿化覆盖率、庭院幽静、草木葱郁、繁花似锦、阳光充足、空气清新等物业综合品质在当前是一流的。别墅小区内通常都规划配套会所，包括游泳池、网球场、健身房、咖啡厅、儿童乐园、美容美发、购物超市等设施；另外，小区安全硬件设施齐全，诸如小区监控中心、周界报警系统、小区道路监控网络系统和层内报警装置等自成一体，始终处于安全、可靠、正常的运作时的状态；与此同时，软件方面加强巡视力度，从而为别墅小区的治安及业主安全提供较为可靠保障，真正让业主生活在一个安全、舒适、便捷的社区中，使业主不出小区就能享受星级宾馆式的优质服务。别墅居住小区讲究高档次、高品位，其入住的业主身份也同样如此，入住的业主一般在社会地位、经济实力、文化修养等方面皆有不同程度的层次和背景，其中相当一部分为外籍企业家和高级职员，他们居住房屋的养护、室内设备、设施维修、小区环境的品质管理、生活服务及配套设施的需求等方面有相当层次的要求，因此对社区物业管理的服务层次也必须相应提高。别墅物业管理首先要保证业主的人身、财产安全，生活方便、舒适，物业保值增值。能够购买别墅的一般都是社会经济地位比较高的人，因为有钱，经济地位比较高，财产比较多，就更容易引起坏人的注意或意外事故的侵扰。因此，物业管理应特别突出保安管理工作，要实行封闭式管理，通过技防和人防结合，实施小区周边安全控制， 24 小时小区内全面巡逻，全面监控，对门岗实行三流管理：即进出人员、车辆、物品管理实行登记制度、物品检查制度；对来访客人，要电话征得业主同意，方可进入。要采取一切有效措施，确保业主人身、财产安全。高水平的保安服务，绝不仅仅是看门站岗巡逻，而是在做好日常保安服务的同时，通过管理者有目的、有明确的目的性的调查研究，收集社会治安信息、动态，发现那些可能给小区和业主安全带来危害的潜在隐患，并及时、准确，实事求是地向业主事先提出必要的警示，采取切实可行的防范措施，把有几率发生的安全事故和隐患消灭在萌芽状态。参考物业管理网一般居住在别墅里的业主，除了要求有个安全的居住条件，还要求有一个清静、优美的生活环境，且别墅区内绿化覆盖率较高，绿化及景观配置档次也较高。因此，物业管理应格外的注意搞好环境绿化，实行“三分种，七分养”的养护原则。首先应对小区的花木进行分类，将植物的特征、习性编写挂牌，登记造册，编好工作规划，根据季节、数植位置、环境等因素早打算早安排。根据不同园林树木的生产要和某些特定的要求，及时对树木采取灌溉、施肥、修剪、防治病虫害、防寒、除草中耕等园艺技术措施；另一方面进行看管、巡查、维护保洁等工作，为业主创造出一个花园式的居住环境，使一栋栋别墅掩映于绿茵丛中，鸟语花香；另外一个方面是水景水质的处理和保养，由于大多数别墅区外河道水质污染，区内河溪水多靠地下水井和天然雨水，水的流动有局限性、范围小、绿藻生长较快，因此应定期投放杀藻剂，专人负责河、溪水面漂物的清捞，每天启动巡环泵 6 小时之后，使水不断流动，保持充足的氧分，确保别墅区水景不受污染，让业主能真正享受到居住在花木水的自然环境中。二、别墅社区物业管理的内容客户服务：进行入伙登记、客户接待、客户联系、业主档案资料管理、延伸服务需求登记、装修管理服务、业主投诉处理及回访等。工程维修服务：业主报修服务应实行 365 天 24 小时报修制度，还包括房屋设备设施的养护和修缮、各种设备的安全正常运行和维修保养、供水及供气管线的检查保养等。保安服务：组织保安人员 24 小时不间断值勤巡视和门岗“三流”管理，即车流、人流、物流；防盗防火、保证业主人身、财产安全。保洁、绿化养护服务：每天定时对公共区域保洁卫生，做到无垃圾、无堆积物、无积水，小区整洁、道路干净、交通通畅，搞好区域的绿化养护工作和摆花工作，绿化环境优美、环境优雅，使业主享受一个清新、优美而舒适的生活环境。应急处理服务：制定并实施治安、火警、停水、停电水侵及其它突发事件应急预案，定期组织人员进行培训和演练，明确责任人，确保别墅小区发生紧急状态时能应对自如，使业主的利益得到**大的维护。延伸服务：在社区提供多种延伸服务，满足业主便民服务、代办服务、特约服务和社会文化活动服务的需求。三、别墅小区的管理模式别墅小区管理的构架设置要充足表现公司的服务理念，让业主、开发商和政府主管部门从别墅的组织架构上就能清楚地看到项目上每一个部门、每一个岗位设置。每一个部门、每一个岗位的命名都是为了业主的利益，都是为了更高效、更直接地为业主提供**需要的服务。项目上组织架构设置应避免设行政人事部、财务部、档案室、市场部等传统的、类似上级公司职能部门的机构，避免形成部门繁多、人浮于事、效率低下的机构，让业主承担其不愿承担的支出。别墅小区管理的架构设置不但要满足业主居住的公共性服务需求，更要最大限度地考虑业主的延伸服务需求，架构设置要有利于物业管理企业组织对业主提供公共性的专业服务和延伸服务，要让业主在其需要的时候，能找到人和叫到人。延伸服务的人员，能让业主需要便民服务、代办服务、特约服务和社区文化服务时有人接待、有人服务，提供 12 小时客户接待、随叫随到的服务。保安、工程维修服务提供 365 天 24 小时服务。别墅小区作为一个物业项目，对该项目物业管理的架构设置为项目物业服务中心，任命一个物业服务中心经理全面负责，并配备一名物业经理助理协助管理。物业服务中心下设各部门其具体操作岗位有客户服务、保安、维保、保洁、绿化以及其他服务人员，他们分别在各自部门主管领导下，按别墅小区管理运作规程和操作规程完成各自岗位的作业任务。制定从经理、各部门主管及操作人员岗位工作职责，明确工作职责，责任到人，便于内部定期考核。四、费用来源无论是购买或者租用别墅的业主，都有义务缴纳以合同约定的物业管理费，这是为了物业管理更好地为业主服务、正常运作别墅小区内的所有设备设施；物业管理企业应充分的发挥专业服务的优势，开展多层次延伸服务，如：私家花园、绿化养护、花草树木补栽等，以及业户提出的特约服务，延伸服务项目大部分是非公共性的有偿服务，对业户和物业管理企业有利。参考物业管理网

  前期物业管理是物业服务企业对新物业项目实施的物业管理服务,前期管理服务的对象是全体业主，并按规定向业主收取物业管理服务费用。在物业管理的初期，由于发展商拥有大部分产权，所以开发商在物业管理中的作用比较大，又因为是发展商首先聘用了物业公司，所以前期物业管理是由发展商来制定的。我们大家都知道了什么是前期物业管理，前期物业管理的服务对象是谁，然而前期物业管理的特点又有什么呢？ 前期物业管理 （一）基础性 由前期物业管理的详细的细节内容分析可见，前期物业管理的许多工作，尤其是前期物业管理的许多特定内容是以后常规期物业管理的基础，对常规期物业管理有着直接和重要的影响。这是前期物业管理**明显的特点。 （二）过渡性 前期物业管理的职责是在新建物业投入到正常的使用中初期，建立物业管理服务体系并提供服务，其介于早期介入与常规物业管理之间。因此，前期物业管理在时间上和管理上均是一个过渡阶段。 （三）复杂性 新建物业及其设备设施往往会因其实施工程质量隐患、安装调试缺陷、设计配套不完善等问题，在投入到正常的使用中的初期集中反映出来，造成物业使用功能的不正常，甚至有极大几率会出现临时停水停电、电梯运行不平稳、空调时冷时热等现象。由于物业及设备设施需要经过一个自然磨合期才能逐步进入平稳的运作时的状态，因此，此阶段的物业管理也明显呈现波动和不稳定性。 （四）投入性 在前期物业管理阶段，需要投入人、财、物等资源，投入较大，管理成本相比来说较高。但物业空置率却较高，管理费收缴率较低。因此，前期管理阶段的经营收支一般是收入少、支出多、收支不平衡。

  作为一个物业公司来说主要是把服务搞好，以业主的利益为主，既然开发商和业主委员会选择了你家物业你就要为业主考虑多方面。让业主感觉用你家的物业可以完全放心、安心。让大家感觉到这是一个大家庭。首先**重要的就是服务了，如果你的服务态度恶虐的话，哪个业户会满意。其次是质量了，尽快的处理业主的投诉和建议。再次就是对工作认真，其实这个工作就像与人相处只要你关系不是处的太差，工作不太差他们会体谅物业的！专业物业管理人员，要做好这项工作，第一必须要知道你所管辖楼宇的业主资料，如业主姓名 ，业主从事的工作，业主的脾气与性格 。第二与保洁 ，工程 ，保安搞好人际关系， 因为你将来工作不光与业主打交道 ，更多的是请其他部门来支持你的工作， 并且你将来都要用到他们 。第三实际解决业主问题 ，拉近业主关系 ，这将与你将来收取物业费有很大的关系 。第四个人的物业知识的了解， 如物业费的构成 、寻楼事项 。第五了解你所管辖的楼宇的层数 ，户数，及周边的设施 ，如超市， 洗衣店， 垃圾台等， 还有很多细节问题 ，记住一个口号 ，没有一点借口， 细节决定成败！物业管理包括以下几方面：1、工程维修室内维修业主家中日常报修，如维修水、电等，室内维修属于有偿维修；公共设施的维护更换走道灯、路灯、墙面粉刷、供水、供电设备保养、公共管道维护等；2、安全防护3、清洁绿化4、客服接待5、电梯维护这一些内容的维护标准，每个物业公司都有，但标准不同，标准的高低取决于你的物业费高低，你可以参照同等收费的小区。物业管理员的岗位工作职责：1.在物业管理部经理领导下，具体行使管理、监督、协调服务的职能。2.负责管理小区清洁、绿化、治安、维修、接待、回访等项服务工作。3.全面掌握社区物业公共设施、设备的使用的过程。4.送发物业管理方面的文件。5.总结当月工作，制订下月计划。6.负责发现运作中不合格的服务项目，进行跟踪、验证，处理业户（业户）投诉。7.收集有价值的物业信息，为推动公司物业管理工作的发展出谋划策。8.完成交办的各项任务。物业服务 1“以人为本”才是正道“以人为本”是物业服务的根本理念。“以人为本”的物业管理，实际上的意思就是要做到充分为业主解忧，以广大业主的利益性、便利性为出发点去进行小区的物业服务。目前，大多社区的物业管理服务仅仅是一种基本服务，比如只负责社区的安全、卫生工作，而没有针对业主的实际的需求、特别需求做出个性化的服务业内人士指出，在现阶段，业主对物业服务的需求已经扩大，仅仅是基本的服务已经不能够满足他们的需求。物业公司一定要进行自我增值，为业主度身定做多样化的服务形式。优秀案例：今年年初，利海·君林天下二期引入了金钥匙24小时酒店式服务，服务内容细微到业主外出旅游、公干的订房、安排车到机场、车站、码头接送业主，甚至代业主购物。增值服务 2“创意”考验用心程度创意服务是在贴心服务基础上的一种增值表现。在房价高企的今天，购房者多是以改善生活条件、追求生活享受的多次置业者，因此，他们对物业管理的质量和服务种类都极为看重。在目前的市场情况下，众多开发商都意识到，小区的物业管理上的水准如何，将直接影响到业主是否住得舒心。因此，他们纷纷在保持原有优质服务的基础上，或构思新的服务点子、或引入高水平的国际机构做顾问，以逐步提升物业服务的水平，增加服务的种类。优秀案例：恒荔湾畔今年在元霄节、中秋节等传统节日举办了许多活动，在增加业主过节气氛的同时，也使业主加强了对社区的认同感。业主投诉 3接诉要耐心处理要及时业主投诉对于物业管理公司来说是一件比较头痛的事情。要处理好业主投诉，物管公司一定要要做到及时、有效。无论业主投诉是不是合理，物业管理人员都应以理性的思维耐心倾听、询问。在受理了业主的有效投诉之后，受理投诉的人员应迅速将投诉信息进行归类，并将信息反馈给部门负责人，以立即处理。优秀案例：广州天力物业管理有限公司用换位思考方式，十分注意投诉事后的跟踪及投诉案例的分析、总结、培训，绝不允许再次发生同类投诉事件。社区安全 4社区安全维护时刻不能马虎安全是人的首要需求，没有了安全感，业主就无法正常生活。作为一个社区的“管家”，物业公司应格外的重视社区的安全保障工作，对小区的规范化管理保持责任心，以减少隐患。优秀案例：保利（广州）物业管理有限公司时刻树立第一责任人意识，以“急业主所急”作为核心原则，从细节做起，如在小区服务手册中明确各类设施设备的操作规范等。物管技能 5员工实际技能决定公司专业性物业管理涉及治安、绿化、保洁、家政、房屋及机电维修保养等，这些项目都是专业性很强的独立行业。事实上，专业性是指物管公司里的工作人员实际技能。拿电梯来说，如果一个载人电梯突然出了故障，如果物管公司能够拥有一定的技能，就可以及时救援业主，为业主提供更安全和可靠的生活环境。优秀案例：广州城建物业管理有限公司拥有一支既有技术又懂管理、还能提供细节服务的专业级物业管理队伍，赢得了业主的称赞。小区绿化 6绿化管理要因地制宜小区特定的环境决定了绿化保护必须作为物业管理的第一个任务来抓，具体措施包括通过宣传、报道等方式来提高小区居民爱护绿地、爱护家园的意识。绿化保护工作只有长抓不懈，才能为园林绿化的长效性打下坚实的基础。其次，绿化养护也很重要，绿化养护既要做到勤，又要注重科学。优秀案例：广州新世界物业管理公司在小区绿化方面做到了遵循科学原则，因地制宜，既不机械照搬，也不因循守旧。物业维修基金 7做好物业维护**重要目前，不少楼盘对物业维修基金的监管和运用都逐渐规范化，开发商也不敢随意挪用物业维修基金，并且“还之于民”。物业维修基金的动用，在物业管理的有关条例中有明确的规定，需要得到三分之二以上业主的同意。对物业管理公司来说，在这一过程中，重要的是做好物业的维护，假如慢慢的出现问题则要作出公正的评估，为业主提供较为合理的建议，才能在自身的角度上保证物业维修基金的合理运用。优秀案例：逸景翠园的业主都拿到了维修基金卡，可以有明显效果地对自己楼盘的物业维修基金进行监控。公共设施 8公共设施所生效益归业主根据相关规定，房屋以外的地上建筑物、其他附着物只能为房屋所有人共同所有，都属于小区的公共财产。公共设施最重要的包含教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、行政管理、社区服务等设施。一个好的物业公司，不仅对这些公共设施进行日常维护、管理，并将这些公共设施所产生的效益交给业主。优秀案例：广东恒宝物业管理有限公司除了对公共设施进行日常维护和管理以外，还将这些公共设施所产生的效益交给业主，让业主从中获益。社区文化 9文化内涵给房子注入生命力对于一个楼盘而言，文化是人类居住的内驱力和凝聚力，嫁接到房地产就是市场的推动力和吸引力。单就房子而言，它只是水泥加钢筋的混合物，而一旦赋予它文化的内涵就有了生命力。楼盘文化含量的高低越来越成为人类择居的重要标准。优秀案例：广州雅居乐物业管理服务有限公司在社区文化建设方面倾注了大量心血，经常举办诸如业主运动会、社区足球联赛等社区活动楼巴 10楼巴服务成物管“考题”楼巴，一度被称为“楼盘的私家车”，充分保证了业主出行的安全性、方便性。尤其是在华南板块、广园东等稍为偏远的楼盘，楼巴对于无班一族的业主来说，在现阶段无疑是连接楼盘与市区的重要纽带。然而，在楼盘开发逐渐完成以及政府加大楼巴管制力度的情况下，部分开发商为节省本金，慢慢地减少了楼巴的班次，使不少楼巴的经营难以为继。**符合市场情况的做法，无疑是楼巴“公交化”的发展模式。从**早实行公交化的华南新城近一年多的楼巴运营情况能够准确的看出，这无疑是一种在取消楼巴之后方便业主出行的有效方法。而在目前尚未完全实现楼巴公交化的情况下，做好楼巴的服务，是考核郊区楼盘物业管理服务水平的一个主要的因素。优秀案例：祈福新村的楼巴以一个大型车队的方式运营，成为目前楼盘运营楼巴的一个成功典范。但它的成功与其规模、运营情况有紧密的联系，是很难复制的。物管人员素质 11高科技设施呼唤高素质人才早期的物业管理很简单，仅仅为户主守楼、护院、收发信件、代收水电费等等。而现在，大量新材料、新技术在建筑工程中运用，大量高科技、智能化的设施、设备进入居民住宅，进入楼堂馆所，从而使得物业管理的范围已扩大到小区安防、清洁、绿化、工程维护、财务统计、社区文化等多个角度，内容涵盖智能化监控、计算机管理、消防巡检、交通指挥、管网维修养护、设备的保养与使用及更新等等。没有高素质的专业人才，很难实现现代化的物业管理。

  酒店物业管理的特点是服务好、对于可以给业主提供的附加服务类型也齐全，酒店是服务业的窗口性行业，宗旨是一切为了宾客。物业管理的工作也处处围绕顾客的满意度展开，使客人真正感觉到“到店如到家”的感觉。完美的服务成为酒店物业管理的出发点和**终归宿，也是酒店物业管理的永恒主题。一般来说酒店物业本身的要求是比较高的，除了自己服务好之外，酒店物业基本上布局在较为繁华的地段，或者是人流比较集中的地段，交通便利，集住宿、餐饮、休闲、娱乐、旅游、购物为一体是酒店的又一特点。酒店除具有住宿、就餐服务外，都有商务中心、健身室、桑拿、舞厅、台球室、健美中心、网吧、美容美发、邮电所、储蓄所、会议室等。这些业务在方便客人的同时，也对酒店物业管理提出了更高的要求。

  物业环境管理。物业管理公司有义务对居住小区的环境来管理，使其达到国家规定的标准，具体包括污染防治、环境保洁、环境绿化等。